瑞典房地產(chǎn)的一些最大機構(gòu)所有者正在反駁他們認為被夸大的擔(dān)憂，即該國搖搖欲墜的房地產(chǎn)市場即將崩潰，從而導(dǎo)致更廣泛的金融不穩(wěn)定。

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隨著利率的上升，在斯德哥爾摩上市的許多房地產(chǎn)公司的股價紛紛暴跌逾50%，尤其是瑞典地產(chǎn)巨頭SBB，在信用評級被下調(diào)迫使該公司取消股票發(fā)行并掛牌出售后，該公司已成為該行業(yè)困境的象征。

這場動蕩也對瑞典貨幣造成了影響。上周，由于擔(dān)心房地產(chǎn)動蕩可能對金融穩(wěn)定構(gòu)成風(fēng)險，瑞典克朗兌歐元匯率跌至歷史新低。

然而，瑞典最大的養(yǎng)老基金之一AMF的首席投資官Tomas Floden上周在維斯比舉行的瑞典政商精英聚會上接受采訪時表示：“我認為，外國投資者對此的擔(dān)憂被夸大了。”截至去年年底，該基金管理的7340億瑞典克朗(678億美元)資產(chǎn)中約有22%投資于房地產(chǎn)。

“我不擔(dān)心瑞典的金融穩(wěn)定，也不擔(dān)心瑞典的金融部門，”Floden稱。

盡管如此，房地產(chǎn)行業(yè)的前景在過去一年里迅速惡化，因為不斷上升的利率侵蝕了承擔(dān)大量債務(wù)(通常是通過發(fā)行債券)的房地產(chǎn)公司的利潤。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)房地產(chǎn)公司在未來18個月內(nèi)將面臨約170億美元的到期債務(wù)，隨著它們轉(zhuǎn)向出售資產(chǎn)以支撐資產(chǎn)負債表，監(jiān)管機構(gòu)警告稱，在最壞的情況下，被迫出售資產(chǎn)可能會導(dǎo)致估值暴跌和貸款機構(gòu)貸款損失的惡性循環(huán)。

Floden表示，在國際投資者重新對瑞典抱有信心之前，圍繞一些房地產(chǎn)公司的問題必須厘清。

國有企業(yè)Forsta AP Fonden(AP1)首席執(zhí)行官Kristin Magnusson Bernard也認為，目前的動蕩可以得到控制，并且不會對金融系統(tǒng)產(chǎn)生更嚴(yán)重的影響，因為有限的供應(yīng)為房地產(chǎn)估值提供了一個隱含的底線。

她表示：“要想真正陷入這種惡性循環(huán)，你需要在錯誤的地方建許多房子，而我們沒有。此外，你需要銀行在放貸方面更加魯莽，而它們也沒有這樣做。”

據(jù)了解，AP1約18%的投資組合是房地產(chǎn)，該公司是住宅房地產(chǎn)公司W(wǎng)illhem AB的所有者，也是寫字樓和零售地產(chǎn)商Vasakronan AB的共同所有者。Magnusson Bernard表示，這些公司正在尋找購買房產(chǎn)的機會，并與潛在賣家進行了多次討論。

合適的估值

Magnusson Bernard表示：“我認為，許多人和我們一樣，已經(jīng)關(guān)注投資組合很長一段時間了，如果估值下降，他們會列出自己感興趣的清單。我們一直在尋找高質(zhì)量的東西，但需要的是合適的估值。我們并不一定會買非常便宜的資產(chǎn)。”

本周，一筆規(guī)模可觀的交易取得了成果：Corem Property Group AB與兩名合伙伙伴達成協(xié)議，以約2.3億美元的價格將房地產(chǎn)公司Klovern AB 51%的股份出售給房地產(chǎn)投資者Nordic Real Estate partners A/S，從而釋放流動性來償還明年到期的債券。這筆交易對Corem第二季度約10億瑞典克朗的利潤造成了會計沖擊。與此同時，該公司正面臨融資成本上升的壓力，Scope Ratings GmbH已將其BBB-評級前景從穩(wěn)定下調(diào)為負面。

另外，這些基金高管認為，圍繞估值的不確定性可能需要一段時間才能消除，從而為更多買家和賣家找到共同點鋪平道路。Magnusson Bernard表示，交易市場可能要到2024年才會活躍起來。

這位AP1首席執(zhí)行官表示：“有許多現(xiàn)有的所有者都在拖延時間，希望通過籌集新資本或非常有選擇地出售資產(chǎn)，用盡一切可能來加強資產(chǎn)負債表。這顯然延長了不確定性的時期，但這也是一件好事，因為這意味著賣家還沒有真正受到那么大的壓力。”