當下，無論是地產變革還是市場環境，均驅動著中國長租公寓市場需求持續釋放。一方面，地產行業從“增量開發”切換到“存量經營”，對于擅長運營管理的企業而言是一次時代紅利，而存量經營的一種重要方式，便是長租公寓；另一方面，一線城市置業門檻高，長租公寓提供了置業的替代方案，可一定程度緩解住房問題。剛需之下，長租公寓企業代表魔方生活服務集團（以下簡稱“魔方生活”）在市場上愈發穩健。

按運營商資產持有方式劃分，當下的長租公寓主要有輕、中、重三類運營模式。本文將從逐一分析三種模式的特點，使得投資者對魔方生活的運營模式有所了解，而在多種模式之下，魔方生活的運營能力表現突出，釋放成長價值。

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長租公寓資產運營模式面面觀

長租公寓發展至今，運營模式逐漸清晰，普遍意義上可將其分為輕資產、中資產、重資產三類。根據智通財經APP了解，長租公寓的輕資產模式僅提供長租公寓的委托管理服務，不涉及物業的租賃與投資；中資產指公寓運營方向業主包租物業，重新裝修后出租給租客，并進行長期管理賺取增值；重資產模式則是運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源，然后對外出租。

輕資產運營模式企業準入門檻低，前期少量投入即可在短時間內開展業務。因此，很多公司選擇輕資產模式運營，比如樂乎，目前樂乎團隊規模近千人，管理房源64587間。

事實上，以加盟/托管為核心的輕資產模式，在可對標的酒店領域運用成熟。然而，長租公寓作為受政策推動、需求快速釋放的成長期行業，頭部企業仍在直營領域摸索，尚未跑出優質的模型，產品設計水平、成本控制能力、運營服務質量遠未達到標準化輸出階段。因此，輕資產模式面臨諸多難點。比如，項目物業本身的多樣化和復雜性，使得產品難以標準化，給輕資產模式帶來合作的不穩定性。

另外，行業長期發展的核心是要有穩定的造血機能。輕資產模式更要在運營端節省成本，在收益端提高產品力水平和品牌附加值。部分輕資產模式的企業野蠻擴張，運營內功卻遠未跟上，因此導致暴雷頻出，比如青客公寓和蛋殼公寓。

與輕資產相比，重資產模式勝在對項目把控的穩定性，品牌及產品塑造的標準性，系統及運營輸出的統一性。此外，重資產模式對持有方的資金及資源要求較高，因而多是國企、開發商、金融機構采取該類模式。

比如招商蛇口，是業內為數不多在長租公寓業務實現盈利的公司之一，也是唯一一家連續多年此業務實現盈利的公司。目前招商蛇口正在運營的長租公寓大概有3.6萬間，主要布局在國內的一線城市，強二線城市。

放眼國外，從成熟住房租賃市場的經驗來看，開拓重資產模式，聚焦核心市場，不僅能夠保持穩定的出租率，也能獲得更強的盈利能力。美國EQR、德國VONOVIA是重資產租賃模式的代表，租賃業務的毛利率均達到20%以上；而以輕資產模式為代表的日本大東建托，其租賃業務的毛利率僅9.1%。

值得關注的是，重資產模式其初始投入都占據相當比重。且由于運營周期長、回報率低，長租公寓發展的背后一定需要資本的支撐，因此該運營模式進入門檻較高，且擴張速度較慢。

回顧幾年前房企系長租公寓的規模狂奔，一登場就喊著要達成100萬間規模的玩家不在少數。經過了這幾年的行業洗牌之后，房企系長租公寓雖然依舊保持一定速率的規模增長，但卻主動放緩了規模擴張的腳步。

與輕資產、重資產模式不同，中資產模式以包租為主，重新裝修后出租給租客，并進行長期管理賺取增值。中資產模式彌補了輕、重資產模式的不足，與大型機構業主簽訂長期整租協議，通常能夠降低每間租賃公寓的出租成本，且大大減輕了輕資產模式易受市場波動和監管政策影響的風險，更優化了重資產模式前期投入成本高、投資回報周期長的不足。

此外，該模式下運營商往往利用集中采購制度、標準化產品及服務、卓越的管理能力及高技能的勞動力來維持較高水平的運營效率，有利于凸顯規模效應。低擴張成本及高運營效率的特點能使中資產模式公寓運營商有效地拓展其公寓網絡，并從規模經濟中獲益。

在規模的基礎之上，如何進行標準化、精細化、專業化運營則是對租賃企業更高層次的考驗。中資產模式公寓運營商可將整棟物業進行改造出租，有統一化的管理、較低的平均成本、較高的房租收入，以及更廣闊的增值服務收費空間。而高質量的服務和管理，有利于形成品牌效應。在品牌效應的作用下，中資產公寓運營商能夠為企業帶來更高的溢價和更大的客群，因此在盈利能力方面能獲得更好的表現。

魔方生活采用的直營模式即為中資產模式的典型代表。

從0到1再到N 規模效應持續兌現

智通財經APP認為，回歸長租公寓的行業本質，無論何種模式，底層邏輯是一致的，即管好每間房。這考驗的是企業的運營能力，比如成本把控、物業選取、產品設計能力、工程交付落地能力、供應鏈的保證等等。能在規定的時間以及成本范圍之內做出符合定位的產品和服務，在產品投入運營階段，讓所有環節都在合理的范圍內，才能形成一個標準化的長租房運營流程。

因此，任何模式都是為真正優質的資產做準備，而運營能力則是企業最核心的基本功，決定了企業的高度。魔方生活正是憑借出色的運營管理，才能實現規模的持續擴張。

招股書顯示，魔方生活運營租賃公寓的模式有兩種：直營模式，以及加盟管理和第三方托管模式。公司直營模式的成長模式已然走通，從0到1再到N，規模效應持續兌現，實現盈利增長。

智通財經APP了解到，魔方生活標準化的運營流程、產品和服務，使魔方生活能夠快速高效地擴大規模，從而穩定交付高質量的產品和全面的服務。公司以標準化及創新的能力達到業內領先的運營效率。根據弗若斯特沙利文的資料，于往績記錄期間，魔方生活每套可用公寓的收入一直在中國五大集中式長租公寓運營商中排名最高。

規模效應凸顯，體現在業績方面是公司運營直營公寓的量效齊升。2019-2021年間，公司直營公寓數分別為27712套、31881套和50074套，實現了三年內規模翻番;得益于運營效率的不斷提升，數字化管理以及規模擴張帶來的運營成本降低，公司的經調整EBITDA利潤率從2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，并在在2022年6月30日進一步提升至18.6%。此外，根據弗若斯特沙利文的資料，魔方生活能夠在2021年實現1：115的員工與房間比例，為業內最為優化比例之一。

從行業來看，長租公寓市場規模表現為持續上升態勢，整體增速較高，數據顯示，2021年我國長租公寓市場規模達17948億元，同比2020年增長16.4%。而在萬億規模的市場之下，據弗若斯特沙利文報告，2021年中國機構化長租公寓滲透率為7.4%，遠低于發達國家（同年英國及美國的機構化長租公寓滲透率分別為42.0%和30.0%），可見長租公寓這一行業仍是藍海。

機構化程度低，市場結構較為多元，產業鏈較長，，因此輕、重及中資產模式運營均有其存在的合理性和社會需求。展望未來，多種模式合理融合也是賽道企業的發展路徑之一。

魔方生活以中資產模式為主，兼具輕資產模式，并釋放出強大運營能力下的規模效應和品牌效應，驅動其穩健拓展更大的成長空間。魔方生活掘金千億藍海市場，增長潛力可見一斑。