智通財經APP了解到，1月9日，紅星美凱龍（01528，601828.SH）發布公告稱，廈門建發（600153.SH）正就以現金方式意向受讓紅星控股持有占少于30%公司總股本的A股股份事宜進行商討，廈門建發實際控制人為廈門市人民政府國有資產監督管理委員會，該事項或最終可能導致紅星控股失去對上市公司的控制權。由于該事件并未落地，紅星美凱龍A股已于1月9日起停牌，而港股則繼續交易。

(資料圖)

受該消息的影響，當日港股紅星美凱龍股價大漲，盤中一度漲超30%，后有所回落，兩日累漲18.11%。

疫情之下，業績不斷下滑

據了解，美凱龍的控股股東為紅星控股，實際控制人為車建興。截至2022年12月31日，美凱龍總股本43.55億股，包括A股約36.13億股（占總股本比例82.98%）及H股約7.41億股（占總股本比例17.02%）。其中，紅星控股直接持有美凱龍約26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動人西藏奕盈企業管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計持有美凱龍約1860.76萬股，占總股本的0.43%。

據財報顯示，美凱龍主要通過經營和管理自營商場、委管商場、特許經營商場和戰略合作商場，開展家裝、設計等范家居消費服務。公司建立的“紅星美凱龍”品牌在一二線城市家喻戶曉，據2021年財報顯示，紅星美凱龍占中國連鎖家居賣場市場份額17.5%，占家居賣場（包括連鎖與分連鎖）市場份額7.4%，均為同業第一。截至2022年9月30日，公司經營共計94家自營商場，279家委管商場，通過戰略合作經營8家家居商場，此外，公司以特許經營方式授權58家特許經營家居建材項目，共包括470家家居建材店/產業街，經營規模/賣場數量在行業領先。盡管公司是業內龍頭企業，紅星美凱龍亦在持續擴張，截至2022年9月30日，公司有19家籌備中的自營商場(其中自有16家、租賃3家)，籌備的委管商場中有323個委管簽約項目已取得土地使用權證/已獲得地塊。

據沙利文，2021 年我國家居市場銷售額為 5.1 萬億元，作為國內龍頭企業，為何會落到“賣身”的地步？

實際上，疫情這幾年以及房地產調控政策對公司的經營影響極大。據智通財經APP了解，疫情前，紅星美凱龍憑借自營與委管賣場雙輪驅動，及家裝業務的發力，收入處于增長區間。2019年實現營收164.7億元，同比增長15.7%。

疫情發生后，公司委管門店拓展與家裝等業務拓展受阻，且公司2020年主動對部分商戶進行免租，2020年公司營收同降13.6%至142.4億元。2021年，得益于品類調整、租金上漲、出租率回暖，公司營收同增9.0%至155.1億元。

2022年疫情反復，公司委管業務、家裝及商品銷售業務受限，前三季度營收同比下滑7.67%。疫情影響下業務開展受限，非經常損益也對公司2021年盈利造成一定拖累。2020年公司歸母凈利同降61.4%至17.3億元，主要原因系疫情影響下，公司針對部分自營商場給予租金優惠、品牌咨詢委管及建造施工推進受限、投資性房地產公允價值評估放緩所致。2021年歸母凈利同比增長轉正，但仍未恢復至2019年的50%，除業務開展受限，也與公司對使用權資產進行資產減值及信用減值有關。2022年前三季度，公司扣非歸母凈利同比下降23.68%至11.21億元，主要系委管及家裝業務因疫情受限所致。

單季度拆分來看，2022年第三季度公司實現營業收入35.27億元，同比減少8.42%，實現歸母凈利潤2.93億元，折合成全面攤薄EPS為0.07元，同比減少47.25%，實現扣非歸母凈利潤1.84億元，同比減少60.20%。

不僅如此，公司的毛利率亦不斷下滑。2016-2019年公司毛利率下降主要為低毛利率的商品銷售及家裝、工程施工建設業務收入占比提升所致。2020年后，疫情對除自營賣場以外的其他業務造成負面影響，盈利能力均出現一定程度減弱。2022年前三季度，公司毛利率繼續下滑至60.18%，同比下降2.91個百分點。單季度分拆來看，第三季度綜合毛利率為55.91%，同比下降6.21個百分點。

業績的不斷下滑，對于負債并不低的紅星美凱龍而言也造成了巨大的打擊。

多次出售資產，皆因高負債？

據紅星控股債券發行人財報數據顯示，截止2022年上半年末，紅星控股總資產為1874.88億元、總負債1229.18億元；其中，一年內到期的流動負債為662.25億元，貨幣資金僅87.57億元。截至2022年12月底，紅星控股持有的紅星美凱龍約70.96%股權處于質押融資，較2022上半年末的60.53%進一步上升。

此外，公司三季報顯示，截止2022年9月30日，美凱龍的總資產1336.35億元，總負債760億元。其中，貨幣資金為57.38億元，短期借款22.75億元，一年內到期的有息負債73.42億元，短期償債存在一定缺口。

高額的債務，也是紅星美凱龍考慮出售股權的主要因素。事實上，這并非“紅星系”首次出售資產。早在2021年6月，美凱龍曾將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本。當年的7月份，紅星控股出售旗下優質房地產業務板塊紅星地產70%股權予以遠洋資本，交易價40億元。此后的10月份，美凱龍物業80%股權出售，受讓方是旭輝永升服務，現金代價為6.96億元。

多次的資產出售，也側面印證公司此次出售股權與公司資金壓力過高有關。若此次實控人能換成建發，對紅星美凱龍而言，無疑是重大利好。

據建發股份第一大股東為建發集團，建發集團是世界500強企業，實控人為廈門市國資委，主營業務包括供應鏈運營業務和房地產業務兩大主業。

目建發股份已逐步發展成為閩系房企新龍頭，地產投資遍及全國70余座城市。2019年至2021年，建發房產營收分別為3372.39億、4329.49億、7078.44億，年平均復合增長率為44.88%。

近兩年，房地產行業發展明顯放緩，建發股份卻未放緩發展地產業務的腳步。財報顯示，截至2022年9月30日，建發股份供應鏈運營業務分部總資產為1834億元，房地產業務分部總資產達5919億元，是供應鏈業務資產規模的三倍有余。

不僅如此，根據CRIC公布的12月百強房企銷售排行榜，建發房產2022年銷售總額為1703億元,同比下滑0.5%，其12月單月銷售金額255億元,同比增長10%。若加上持股95%的聯發集團銷售金額，建發房產2022年總銷售金額2158億元，同比僅下滑7%。

不難看出，建發實力相當雄厚。不過對于此次收購紅星美凱龍，資本市場似乎并不買單。自建發股份發布公告后，公司股價便“喜提”跌停，兩日大跌11.25%。

而資本不買單的重要因素或在于市場并不認為紅星美凱龍是個優質資產，不管是其商場租賃業務亦或是其家居業務，在疫情下都受到了極大的沖擊，而疫情后能否恢復尚待商榷。但接盤紅星美凱龍也意味著建發不得不“背上”相關的債務，可能會影響公司繼續拿地。